Czym są opłaty HOA i za co właściwie płacą?
Istnieją dwa główne elementy stowarzyszenia właścicieli domów (HOA). Po pierwsze, organizacja nadzoruje zbiór zasad obowiązujących wspólnotę mieszkaniową. Drugim elementem jest powiązana opłata wymagana do życia w społeczności oraz korzyści, jakie opłaty HOA przynoszą właścicielom domów.
Opłata HOA jest zazwyczaj ustalana według społeczności w celu egzekwowania zasad i przepisów, dzięki czemu może ustalać porozumienia, warunki i ograniczenia, mówi Donna Soda , Pośrednik w obrocie nieruchomościami i globalny doradca ds. nieruchomości. Chodzi o to, aby utrzymać społeczność w piękny sposób.
Co to jest stowarzyszenie właścicieli domów?
Stowarzyszenie właścicieli domów (HOA) to osoba prawna w obrębie wspólnoty mieszkaniowej lub budynku, która egzekwuje zasady i przepisy dotyczące obszarów wspólnych, kształtowania krajobrazu, projektowania budynków, utrzymania nieruchomości i innych działań w ramach społeczności. Organizacje HOA mogą również świadczyć usługi społeczne, takie jak basen sąsiedzki lub ochrona.
Bilanol / Getty Images
Jakie są opłaty HOA
Stowarzyszenia właścicieli domów pobierają od mieszkańców opłaty za utrzymanie społeczności według uznania organu zarządzającego.
Opłata HOA, czyli opłata stowarzyszeniowa właścicieli domów, to regularna opłata dokonywana przez właścicieli domów w społeczności posiadającej stowarzyszenie właścicieli domów, mówi Sarah Stone , stowarzyszony broker w Douglas Elliman. Służy do pokrywania wspólnych wydatków związanych z utrzymaniem części wspólnych, udogodnień i usług społecznych. Opłaty HOA są zazwyczaj ustalane w oparciu o wielkość i rodzaj nieruchomości, którą posiadasz w społeczności.
Opłaty te różnią się kwotą i sposobem ich wykorzystania. Mogą być również nazywane różnymi terminami w zależności od tego, gdzie mieszkasz.
Inne nazwy opłat HOA
Soda twierdzi, że opłaty HOA mogą być określane kilkoma różnymi nazwami, w tym opłatami lub opłatami.
W różnych regionach podobne opłaty można nazwać opłatami eksploatacyjnymi, opłatami za mieszkanie, opłatami spółdzielczymi (w budownictwie spółdzielczym) lub opłatami szacunkowymi, mówi Stone.
Christian Soares jest współpracownikiem ds. sprzedaży nieruchomości w firmie Brown Harris Stevens w Miami, gdzie również słyszał o tych opłatach, zwanych opłatami za utrzymanie, opłatami warstwowymi i opłatami powszechnymi.
Ile wynoszą opłaty HOA?
Opłaty HOA ustalane są przez poszczególne społeczności lub budynki.
Firmy zarządzające HOA zazwyczaj ustalają opłaty HOA, które są obliczane na podstawie kosztów operacyjnych i wydatków społeczności, na przykład: drogi prywatne, bramki bezpieczeństwa, baseny, mówi Doug Jacobs, menedżer ds. partnerów firmy Builder w firmie Otwarte drzwi . Im bardziej zmodernizowana jest społeczność, tym wyższe będą opłaty HOA. Spółka zarządzająca HOA jest również opłacana z opłat HOA.
Ogólnie rzecz biorąc, opłaty HOA są pobierane co miesiąc i mogą wahać się od znikomych do wygórowanych. Niektóre społeczności pobierają opłaty kwartalne.
Opłaty HOA różnią się w zależności od czynników takich jak zakres udogodnień, potrzeby konserwacyjne, koszty kształtowania krajobrazu, ubezpieczenie, media, bezpieczeństwo i usługi zarządzania świadczone przez HOA, mówi Stone. Wiek i stan infrastruktury lokalnej mogą również mieć wpływ na opłaty.
Ogólnie rzecz biorąc, opłaty te wynoszą kilkaset dolarów miesięcznie.
W całym kraju średnia miesięczna opłata HOA wynosi od 200 do 400 dolarów, ale może ona również sięgać tysięcy dolarów, jeśli przebywasz na luksusowym zamkniętym osiedlu w popularnej lokalizacji, mówi Jacobs.
Należy pamiętać, że opłaty HOA są naliczane oprócz miesięcznego podatku hipotecznego, ubezpieczenia i podatku od nieruchomości. Kupując dom, musisz uwzględnić je i inne ukryte wydatki w swoich obliczeniach.
Co obejmują opłaty HOA?
Tak jak każda organizacja HOA ustala swoje opłaty, decyduje również, co te opłaty powinny obejmować. Dla wielu organizacji HOA oznacza to utrzymanie wspólnych obszarów i funkcji używanych przez wszystkich. Pomyśl o windach, holach lub wspólnych przestrzeniach zielonych.
Stone twierdzi, że opłaty HOA przyczyniają się do ogólnego utrzymania, wyglądu i jakości życia społeczności. Pomagają zapewnić dobre utrzymanie wspólnych przestrzeni, krajobrazu i udogodnień, promując spójne i atrakcyjne sąsiedztwo.
W innych społecznościach usługi te mogą należeć do władz lokalnych i mogą nie zostać rozwiązane tak szybko, jak może to zrobić HOA.
Jeśli drogi wymagają nawierzchni, HOA to zrobi. Jeśli trzeba usunąć martwe drzewa w obszarach wspólnych, HOA zajmuje się usuwaniem takich drzew i roślin, twierdzi Soda.
Inne HOA skupiają się na utrzymaniu indywidualnych trawników. Niektóre opłaty przynoszą korzyści każdemu właścicielowi domu, zapewniając określone media, takie jak telewizja kablowa, woda, ścieki lub wywóz śmieci.
Najważniejszymi zaletami niektórych HOA są dodatkowe udogodnienia.
Dostępnych jest wiele udogodnień, takich jak golf, wspólny basen/spa, korty tenisowe i korty do gry w pickleball, klub, restauracja, siłownia. Być może organizują wydarzenia towarzyskie i mają dyrektora społecznego, mówi Soda. Tak jak HOA płaci za zapewnienie tych udogodnień, tak samo jest odpowiedzialna za ich obsługę i konserwację – dodaje.
Kiedy korty tenisowe lub korty do gry w pickleball wymagają renowacji, wzywa się profesjonalną firmę, która się tym zajmie. Jeśli istnieje ogólnodostępny basen i spa, klub lub restauracja, HOA dba o to, aby wszystko działało sprawnie, mówi Soda. Kiedy tak się dzieje, wszyscy wygrywają.
Organizacje HOA mogą również utrzymywać sale gimnastyczne, wybiegi dla psów i place zabaw.
Kontroluj swoje HOA
Jako członek HOA masz prawo wiedzieć, w jaki sposób wykorzystywane są Twoje pieniądze. Być może najważniejszym momentem, w którym możesz skorzystać z tego prawa, jest decyzja, czy w ogóle chcesz żyć we wspólnocie. Pamiętaj, aby przyjrzeć się uważnie na początku.
Oceniając opłaty HOA, weź pod uwagę oferowane usługi i udogodnienia. Stone mówi, że porównaj opłaty z sąsiednimi gminami, aby upewnić się, że są rozsądne. Przejrzyj sprawozdania finansowe HOA i protokoły posiedzeń, aby ocenić ich kondycję finansową i przejrzystość.
Stone twierdzi, że przejrzystość i komunikacja są kluczowe dla członków HOA i członków zarządu.
Dodaje Stone, że organizacje HOA powinny utrzymywać otwartą komunikację z mieszkańcami poprzez regularne spotkania, biuletyny i platformy internetowe. Kluczowa jest przejrzysta dokumentacja alokacji budżetu, sprawozdań finansowych i planowanych projektów.
Jak każdy organ zarządzający, HOA jest tak dobra, jak osoby ją prowadzące. Zdarzały się przypadki, w których członkowie zarządu zachowywali się w sposób, który nie przynosił korzyści ogółowi społeczności. Soda sugeruje rozmowę z mieszkańcami przed przystąpieniem do społeczności HOA, aby mieć pewność, że organizacja działa sprawnie.
Jak ocenić HOA
Soda twierdzi, że najlepszą praktyką w zakresie przejrzystości w przypadku HOA byłoby zadawanie pytań. Zadzwoń do firmy HOA. Zapytaj sąsiada z tej konkretnej społeczności, czy warto mieszkać w tej okolicy z HOA.
Soares sugeruje, że kupujący żądają kluczowych dokumentów przed zakupem domu na osiedlu. Dzięki temu uzyskasz wgląd w stan HOA i jego zdolność do radzenia sobie z nieprzewidzianymi okolicznościami, takimi jak ważne zdarzenia pogodowe.
Zawsze zalecam, aby klienci prosili o kilka kluczowych dokumentów, w tym budżet na bieżący i poprzedni rok, harmonogram wymiany oraz kwotę utrzymywaną w rezerwie, mówi Soares. Poziom rezerwy jest ważnym wskaźnikiem gotowości społeczności na nieprzewidziane okoliczności.
Kiedy już zamieszkasz w HOA, jednostka ta ma dużą autonomię w zakresie zarządzania społecznością, mówi Christy Ken , prawnik i agent nieruchomości w kancelarii Douglas Elliman.
Niezadowolony członek HOA może spróbować odwołać się do zarządu HOA. Organizacje HOA i ich zarządy są organizacjami prywatnymi, więc dopóki organizacja nie narusza przepisów federalnych, stanowych lub lokalnych, mają dużą swobodę – tak jak mają to miejsce w przypadku prywatnych klubów wiejskich – mówi.
Czy powinieneś mieszkać w społeczności HOA?
Jeśli korzyści płynące z HOA przemawiają do Ciebie, możesz chcieć uiścić powiązane opłaty, ale jeśli te opłaty wydają się drogie, możesz ponownie rozważyć.
Zachowaj należytą staranność, mówi Soda. Niektóre społeczności HOA mogą być bardzo drogie. Jeśli nabywca domu nie będzie korzystał z udogodnień oferowanych przez HOA, być może będzie lepiej pasował poza społecznością HOA.
Jeśli mieszkasz w społeczności regulowanej przez HOA, nie będziesz mieć możliwości niepłacenia opłat ani przestrzegania zasad, więc upewnij się, że możesz przestrzegać wszystkiego, co określono w porozumieniach, warunkach i ograniczeniach. Wiele zasad określa, w jaki sposób należy dbać o swoją nieruchomość, ale inne ograniczają wszystko, od koloru farby na zewnątrz domu po rodzaje pojazdów, które można parkować na podjeździe.
Czy musisz płacić opłaty HOA?
Warto to powtórzyć: jeśli mieszkasz w społeczności regulowanej przez HOA, zazwyczaj nie możesz odmówić przyłączenia się do stowarzyszenia właścicieli domów, a jeśli jesteś członkiem stowarzyszenia, musisz uiścić opłaty HOA. Prawie we wszystkich przypadkach mieszkanie w społeczności lub budynek objęty HOA oznacza konieczność uiszczania opłat HOA. Jeśli nie chcesz być członkiem HOA ani płacić żadnych związanych z tym opłat, być może lepszym rozwiązaniem będzie znalezienie innej społeczności w poszukiwaniu domu.
Koszty łamania zasad HOA
Złamanie zasad HOA może skutkować karami finansowymi i przejęciem Twojej nieruchomości.
Zazwyczaj nakładane są kary pieniężne, w związku z czym członek HOA naruszający zasady zostanie obciążony kwotą „X” dolarów dziennie w przypadku nieprzestrzegania zasad. Surowsze kary mogą obejmować ograniczony dostęp do udogodnień HOA, takich jak pole golfowe, basen czy parking, mówi Kenin.
Zaufany agent nieruchomości może pomóc Ci ustalić, czy HOA jest odpowiednie dla Ciebie i Twojego stylu życia.
Oprócz korzyści i zabezpieczeń zapewnianych przez HOA często towarzyszą surowe zasady i regulacje. Soares mówi, że niektórzy właściciele domów uważają to za restrykcyjne. Pracując z klientami rozważającymi zakup domu w społeczności z HOA, zalecam, aby rozważyli uczestnictwo w spotkaniach zarządu HOA i angażowanie się w nie. To, a także prośba o jasny zarys oczekiwań HOA, może zagwarantować właścicielom domów czerpanie optymalnej wartości z opłat HOA.
Pamiętaj, aby współpracować z właściwym pożyczkodawcą, aby upewnić się, że stać Cię na miesięczne opłaty związane z tym stylem życia w połączeniu z wszelkimi pożyczkami, których możesz potrzebować.
